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Vous avez acquis il y a quelques années un bien immobilier dans le cadre d’une défiscalisation et votre période d’engagement arrive à son terme ?
Nos conseils sur les choix à opérer.
Vous avez bénéficié d’un régime de défiscalisation lors d’un investissement immobilier (Pinel, Scellier). La période d’engagement de location minimale arrivant à expiration, vous allez devoir réaliser un arbitrage.
Avez-vous intérêt à conserver ce bien dans votre patrimoine ? Est-il au contraire plus opportun de le vendre et de récupérer un capital ?
Avant de se décider, il faut repenser à ses objectifs et peser les options.
Si votre situation ou vos projets ont changé (projet de réinvestissement, besoin d’un apport pour un nouvel achat…), vendre votre bien peut être très utile, surtout si vous ne bénéficiez plus d’avantages fiscaux.
La revente du logement en fin de défiscalisation peut être une bonne option à considérer afin de récupérer un capital qui pourrait vous servir à un autre investissement immobilier. Ainsi, revendre le logement peut vous permettre de récupérer votre investissement de base et de générer une plus-value. La revente en fin de défiscalisation peut être très intéressante si la gestion locative vous épuise et vous coûte cher. Vous pourrez ainsi vous débarrasser de tâches éprouvantes et de frais de gestion associés.
Néanmoins, vous devez porter une attention particulière aux obligations auxquelles vous êtes soumis. Il existe plusieurs précautions à prendre afin d’effectuer une transaction en toute sérénité.
La période d’avantage fiscal :
Il est impératif que l’engagement de détention imposé par le dispositif, lié à l’avantage fiscal, soit arrivé à son terme avant de commercialiser votre bien.
Cette période est liée au nombre d’années de mise en location imposée. Vendre votre logement en fin de défiscalisation avant que ce délai soit à terme peut invalider l’avantage fiscal dont vous aviez bénéficié et mettre votre trésorerie personnelle à rude épreuve.
Une fois cette vérification effectuée, il faut faire un point sur le bail en cours.
Les biens en fin de défiscalisation sont souvent loués. Il convient d’envisager s’il est préférable de le vendre libre ou occupé.
1° – Vendre un bien occupé par un locataire :
Avant toute chose, il faut savoir que le locataire n’est pas prioritaire en cas de vente d’un bien loué ; du moins tant qu’on ne lui a pas délivré un congé.
Si vous vendez le bien avec le locataire dedans, il ne bénéficiera donc d’aucun droit de préemption. La vente lui sera notifiée afin qu’il puisse verser le loyer au nouveau propriétaire.
Si le loyer est intéressant et que le locataire est en place depuis plusieurs années, vous séduirez des acquéreurs en quête d’un investissement stable et rentable.
A contrario, si le loyer est faible, la vente d’un bien immobilier loué peut être préjudiciable car la valeur pourrait en être affectée.
En outre, votre bien n’intéressera que les investisseurs et non les acquéreurs potentiels à la recherche de leur résidence principale. En effet, ces derniers, s’ils souhaitent reprendre le logement pour l’occuper personnellement, pourront donner congé au locataire pour la date d’échéance du bail en cours, mais le congé ne pourra s’appliquer que 2 ans après la date d’achat, de quoi en décourager certains…
…Et privilégier de vendre le bien libre de toute occupation.
2° – Vendre un bien libre d’occupation :
Pour vendre un bien libre d’occupation alors qu’il est actuellement loué, plusieurs solutions s’offrent à vous :
Notre étude est à même de vous conseiller sur la stratégie de vente. Nous disposons d’un service d’expertise et de transaction. Nous pouvons aussi vous aider dans les négociations avec votre locataire et rédiger des conventions de résiliation de bail sur mesure.
La fiscalité sur la plus-value :
Si vous réalisez une plus-value immobilière, les impôts prélevés par l’administration fiscale au titre de la plus-value réalisée sont de 19% pour l’impôt sur le revenu et de 17,2% de prélèvements sociaux après abattements pour durée de détention.
Sachez que vous pourrez majorer votre prix d’acquisition des frais d’acquisition (7,5 %) et d’un forfait de travaux (15 %).
Nous pouvons vous calculer le montant de votre imposition le cas échéant.
Si vous ne souhaitez pas vendre votre bien, il sera alors judicieux d’envisager sa transmission à vos enfants.
Vous pouvez faire une donation de la nue-propriété à vos enfants et ainsi conserver à votre profit l’usufruit. Vous continuerez ainsi de percevoir les loyers jusqu’à votre décès date à laquelle vos enfants récupèreront la pleine propriété sans fiscalité.
Lire l’article : Optimiser fiscalement la transmission en donnant avec réserve d’usufruit
L’OBO immobilier (Owner-Buy-Out immobilier) est un montage qui peut s’avérer très intéressant pour transmettre un bien immobilier tout en développant son patrimoine.
L’OBO immobilier consiste à céder un bien immobilier locatif, détenu en direct par un propriétaire, à une société de type SCI, dont le propriétaire est associé (notamment avec ses enfants) et sur laquelle il exerce le contrôle. Cette opération est également appelée « vente à soi-même ». La SCI emprunte pour pouvoir payer le prix de vente.
Quels sont les avantages ?
– Avantages financiers : vous dégagez un prix de vente qui peut vous permettre de réaliser des projets, de faire des travaux, d’acheter une résidence secondaire, de gratifier des proches, de payer des frais de transmission sur d’autres biens, de faire d’autres investissements etc…tout en utilisant l’effet de levier du crédit immobilier.
– Protection du conjoint survivant et des enfants : par le biais de la SCI, vous conserverez les droits étendus notamment pour décider seul de la vente. Vous pourrez ainsi donner les parts à vos enfants, en nue-propriété, en toute quiétude. Vous protégerez également votre conjoint en cas de décès, car ce dernier conservera la maîtrise du bien.
– Avantages fiscaux : Ce montage vous permet de revoir votre fiscalité.
En effet, s’agissant des revenus, vous pourrez choisir la SCI à l’impôt sur les sociétés. Vous déduirez aussi les intérêts d’emprunt.
S’agissant des droits de succession, vous les limiterez en donnant les parts de la SCI pour une valeur faible, cette dernière étant endettée par le prêt immobilier.
Vous pourrez aussi placer le prix de vente sur des assurances-vie et bénéficier ainsi d’un cadre fiscal extrêmement favorable pour transmettre les liquidités lors de la succession.
Quels sont les inconvénients ?
L’opération génèrera peut-être une plus-value immobilière. La SCI devra aussi s’acquitter des frais de mutation.
Vous vous priverez des loyers qui seront affectés au remboursement de l’emprunt.
Vous pouvez également récupérer le bien immobilier pour votre usage personnel. Vous pouvez alors donner congé au locataire pour la fin du bail, avec le motif légitime de vous y installer en résidence principale pour vous ou un membre de votre famille.
Vous l’avez compris, une fois le régime de défiscalisation terminé, il y a des choix à opérer et ne rien faire peut vous être préjudiciable.
N’hésitez pas à consulter votre notaire qui étudiera avec vous les options.
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