- Qu’est-ce qu’est la promotion immobilière ?
La promotion immobilière est une activité, consistant, pour un promoteur, à construire des biens immobiliers destinés à être vendus à des personnes appelées « acquéreurs », qui pourront l’occuper en tant que résidence principale ou le louer.
- Les grandes étapes de l’opération immobilière – Côté promoteur
- Recherche du terrain et analyse de faisabilité du projet
L’opération de promotion immobilière commence par la recherche d’un terrain sur lequel pourra être construit le projet envisagé.
Avant toutes constructions, le promoteur s’assure que le projet est réalisable. Pour cela, il consulte le Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui définit les règles indiquant quelles formes doivent prendre les constructions, quelles zones doivent rester naturelles, quelles zones sont réservées aux constructions futures … .
Ce PLU permet au promoteur d’évaluer la faisabilité de son projet.
- Passage chez le notaire
Que ce soit pour l’acquisition d’un bien immobilier ou d’un terrain, le passage chez le notaire est une obligation.
Le vendeur et le promoteur s’engagent généralement par une « promesse unilatérale de vente » sous condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire.
C’est après la signature de cette promesse, que le promoteur lance ses démarches auprès des services de l’urbanisme, en vue du dépôt et de l’obtention du permis de construire. Il prend attache auprès des banques et investisseurs afin de trouver le financement nécessaire à la construction du futur immeuble.
- La commercialisation du programme
Une fois le permis de construire obtenu, le promoteur démarre la commercialisation. Le but est de lui permettre d’obtenir un nombre suffisant de réservations afin de prouver la faisabilité de son opération à la banque. Il s’agit d’une condition essentielle à l’obtention de la garantie financière d’achèvement (ou GFA).
Le promoteur doit également justifier de la souscription des assurances obligatoires.
A l’issue de toutes ces étapes, il signe l’acte définitif d’acquisition du terrain chez le notaire.
- La construction de l’opération
Commence alors la phase de « construction » financée notamment par les appels de fonds adressés aux acquéreurs des lots.
Le promoteur est en charge du suivi des travaux et de la gestion des imprévus, tout en respectant le budget préalablement défini.
- La livraison du bien
Une fois les travaux achevés, le promoteur dépose ce que l’on appelle « une déclaration d’achèvement des travaux ».
Il visite le chantier afin de s’assurer que l’immeuble livré correspond à ce qui a été commandé auprès des diverses entreprises ayant construit.
Après la réception des travaux, il organise la livraison des lots avec les acquéreurs.
La date de réception des travaux marque le point de départ des garanties obligatoires auxquelles il doit répondre : garantie de parfait achèvement, de bon fonctionnement et la garantie décennale.
III. Les grandes étapes de l’opération immobilière – Côté acquéreur
- La signature du contrat de réservation
- La signature et la réflexion
L’acquéreur signe un contrat de réservation de vente en l’état futur d’achèvement avec le promoteur, souvent par le biais d’un intermédiaire (agence immobilière, conseiller en gestion de patrimoine). Ce contrat mentionne son état civil, le type de bien à acquérir (appartement, maison, parking), le numéro de lot, la surface habitable, le prix, le recours ou non à un prêt, le délai de livraison.
Il est parfois prévu le versement d’un dépôt de garantie.
Dès signature du contrat, le promoteur purge le délai de rétractation. Cela signifie que le contrat de réservation ainsi que les annexes (plans, notice descriptive et état des risques et pollution) sont envoyés par recommandé aux clients et leur ouvre un délai de 10 jours pendant lequel, les acquéreurs peuvent décider ou non de poursuivre cette acquisition.
Passé ce délai de 10 jours et sans retour, le futur acquéreur est engagé dans son acquisition, sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt, le cas échéant.
- L’obtention de l’offre de prêt
L’acquéreur lance alors les démarches auprès de sa banque afin d’obtenir son financement, et ce dans les meilleurs délais à compter de la signature du contrat de réservation et la fin de son délai de rétractation.
L’acquéreur doit justifier au promoteur sa demande, en lui adressant un accord de principe provenant de sa banque.
L’acquéreur à généralement trois (3) mois pour produire une offre de prêt. Si la banque la lui refuse, le contrat de réservation est considéré comme nul et non avenu, et le dépôt de garantie est restitué.
- Signature de l’acte de vente définitif : acte de VEFA
Il y a très souvent deux notaires dans l’opération : celui du promoteur appelé « notaire du programme » et celui de l’acquéreur.
Une fois l’offre de prêt acceptée, le promoteur en transmet une copie au notaire du programme.
Le notaire programme se charge d’effectuer toutes les vérifications préalables, de rédiger l’acte de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) et de le recevoir.
Le premier appel de fond est débloqué par le notaire de l’acquéreur.
En effet, il y aura lieu de verser le jour de l’acte, un pourcentage du prix (dépendant de l’état d’avancement des travaux) et les frais dits « de notaire ».
Un rendez-vous de signature est programmé chez le notaire du programme.
Si l’acquéreur ne peut s’y déplacer, il doit signer par procuration authentique.
Ce formalisme lui impose de signer une procuration chez son notaire, en présentiel ou en visio-conférence (acte authentique électronique à distance).
L’acquéreur devient alors propriétaire le jour de l’acte et réglera directement le promoteur, par le biais de sa banque, les prochains appels de fonds, à chaque étape d’avancée du chantier.
Le notaire n’intervient plus à ce stade.
L’Office Camps et Charras remet à l’acquéreur la copie authentique dématérialisée de l’acte aussitôt signé sur son espace client.
A l’achèvement de la construction, l’acquéreur se verra remettre les clés de son logement par le promoteur.
Pour conclure, la VEFA est un cadre très protecteur pour l’acquéreur qui bénéficie de multiples garanties :
– Avant la livraison : il s’agit de la GFA – une banque se portant caution du paiement des travaux en cas de faillite du promoteur.
– Après la livraison : l’acquéreur bénéficie de nombreuses garanties sur le bien acheté, qui sont dues par le promoteur ou la compagnie d’assurance en cas de faillite (GFA, isolation phonique, garantie décennale, biennale ….).
Le notaire est garant de l’efficacité du contrat en vérifiant notamment l’accomplissement de toutes les pièces obligatoires pour protéger l’acquéreur.