Les prora-quoi ? Les remboursements au prorata dans la vente immobilière

Problème souvent mal anticipé : les remboursements de prorata dans les transactions immobilières peuvent surprendre vendeurs et acheteurs. Découvrez comment éviter les mauvaises surprises et bien comprendre cette étape de la vente.

Elodie Plançon

Service vente immobilière

Lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier, il est essentiel de comprendre les implications financières qui en découlent, afin de ne pas laisser vos finances sur la touche. Parmi celles-ci figurent le remboursement des fonds de travaux, le remboursement au prorata des charges de copropriété, de la taxe foncière et des loyers de location.

Le terme « prorata temporis » signifie proportionnellement au temps, c’est-à-dire que les remboursements sont calculés en fonction du temps de propriété de chaque partie sur la période concernée. Dans cet article, nous aborderons les aspects clés de ces sujets pour aider les futurs vendeurs et acheteurs à mieux comprendre leurs responsabilités et à prendre des décisions éclairées lors de leurs transactions immobilières.

Le remboursement au prorata des charges de copropriété

Lors de la vente d’un bien en copropriété, il est courant que les charges de copropriété soient réparties entre le vendeur et l’acheteur au prorata du temps de propriété de chacun pendant le trimestre en cours. Les charges de copropriété comprennent généralement les honoraires du syndic, l’entretien des parties communes, les frais d’assurance, etc….

Le vendeur paye toujours au syndic les charges de copropriété d’avance, pour un trimestre. Pour calculer le montant à rembourser, on tient compte des charges payées par le vendeur et du nombre de jours restant sur la fin du trimestre. L’acheteur recevra par la suite les prochains appels de fonds du syndic pour la période restante de l’année. Il est important de noter que ce remboursement doit être mentionné dans l’acte de vente et que les parties peuvent s’accorder sur un autre mode de répartition des charges si elles le souhaitent. Si le remboursement n’est pas prévu au contrat, alors le vendeur conservera à sa charge l’intégralité du trimestre.

Le remboursement des fonds de travaux

Depuis le 1er janvier 2017, la loi Alur impose aux copropriétaires de constituer des réserves pour anticiper et financer les dépenses de travaux obligatoires, imposés par la réglementation ou décidés en assemblée générale. Il s’agit d’une enveloppe financière que les propriétaires alimentent à chaque appel de fonds. En cas de vente, les sommes versées ne sont pas récupérables. En effet, le syndic basculera ces sommes au crédit du compte de l’acquéreur, dans la copropriété. Les parties doivent donc négocier ce remboursement. Attention, cet accord sera conventionnel et donc non opposable au syndic. En pratique, les parties prévoient que l’acquéreur remboursera au vendeur les fonds de travaux le jour de la signature de l’acte de vente. Une fois de plus, si ce remboursement n’est pas prévu à l’avant contrat, le vendeur ne pourra pas prétendre à récupérer ces sommes qui seront perdues au profit de l’acquéreur.

Le remboursement au prorata de la taxe foncière

L’administration fiscale considère qu’elle est due pour l’année entière par celui qui était propriétaire du bien au 1er janvier de l’année en cours. Cette taxe est adressée au propriétaire à l’automne. En cas de vente immobilière, la taxe foncière sera donc appelée en totalité au vendeur. Afin de rétablir un équilibre dans le paiement de cet impôt, il est d’usage que l’acquéreur rembourse au vendeur, le jour de la signature de l’acte de vente, sa quote-part de la taxe foncière. Ces calculs sont basés forfaitairement sur la taxe foncière N-1 sauf pour les ventes signées en fin d’année, car le vendeur aura déjà reçu la taxe de l’année en cours

Nous préciserons ici que la taxe d’habitation, en tant qu’impôt personnel, reste due par l’occupant du bien au premier janvier. Aucun remboursement ne sera prévu dans le cadre d’une vente immobilière.

Le remboursement au prorata des loyers

Dans le cas d’une vente d’un bien immobilier loué, il est d’usage que le vendeur rembourse au prorata les loyers perçus pour la période postérieure à la vente. Cela dépend de la date de signature de l’acte de vente.

Prenons un exemple : si la vente a lieu le 15 du mois et que le loyer est dû le 1er de chaque mois, le vendeur devra rembourser à l’acheteur la moitié du loyer perçu pour le mois en cours. Les modalités de remboursement des loyers doivent également être mentionnées dans l’acte de vente. Ainsi, chacun sait à quoi s’en tenir !

En résumé, les comptes de prorata dans le cadre d’une vente immobilière permettent de répartir équitablement les charges, les loyers, les fonds de travaux et la taxe foncière entre le vendeur et l’acheteur.

Il arrive aussi d’intégrer dans ces mêmes calculs les éventuels travaux déjà votés avant la vente mais qui seront appelés postérieurement.

Le remboursement au prorata des charges de copropriété et des loyers de location est un aspect important à considérer lors de la vente d’un bien immobilier. Il est essentiel pour les vendeurs et les acheteurs de comprendre leurs obligations respectives et de s’assurer que les montants dus sont correctement calculés et mentionnés dans l’acte de vente.

N’hésitez pas à nous consulter pour obtenir des conseils spécifiques à votre situation et garantir une transaction sans encombre.

Parfois, les avances de trésorerie ou les fonds de travaux peuvent être relativement élevés.

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