Optimiser fiscalement la transmission en donnant avec réserve d’usufruit

La donation avec réserve d’usufruit est un outil classique pour optimiser fiscalement la transmission de son patrimoine. Elle permet de parvenir à des économies d’impôts parfois considérables. Zoom sur le fonctionnement du procédé et ses avantages.

En quoi consiste l’opération ?

L’opération, communément appelée donation avec réserve d’usufruit ou démembrement de propriété, consiste pour une personne ou pour un couple à donner la nue-propriété d’un bien, le plus souvent immobilier, au profit d’une personne.

Cette transmission est, dans la plupart des cas, effectuée entre les parents et leurs enfants dans le cadre d’une transmission anticipée et planifiée du patrimoine.

L’enfant, donataire, reçoit la nue-propriété du bien, les parents s’en réservant l’usufruit.

Au décès des parents donateurs, l’usufruit s’éteint sans qu’il soit nécessaire de dresser un acte ni de payer des droits de succession.

Cette opération est réalisée par le biais d’un acte notarié.

Qu’est ce que le démembrement de propriété ?

Le démembrement est un mécanisme juridique qui s’applique sur le droit de propriété. Le droit de propriété a trois composantes que sont l’usus, le fructus et l’abusus.

L’usufruitier peut utiliser le bien pour son propre usage, l’habiter s’il s’agit d’un bien immobilier, ou en percevoir les fruits, c’est-à-dire le donner en location et toucher les loyers, sans avoir à demander l’accord du nu-propriété, sauf très rares exceptions.

Le nu-propriétaire conserve le droit de disposer du bien tout en respectant les droits de l’usufruitier. Mais il ne peut pas utiliser le bien. Il ne peut pas vendre le bien sans l’accord du nu-propriétaire. Il peut néanmoins céder la nue-propriété sauf si l’usufruit l’en a empêché lors de la donation.

Quels sont les avantages fiscaux ?

Le gain fiscal est évident. En donnant un bien de façon anticipée, vous jouez sur les leviers suivants :

La réserve d’usufruit

En donnant la nue-propriété, la fiscalité ne s’applique que sur ce qui est réellement donné, c’est-à-dire la nue-propriété. La nue-propriété est calculée en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Le droit d’usufruit étant viager, c’est-à-dire s’éteignant au décès, plus le donateur usufruitier sera jeune, plus fort sera son usufruit et la nue-propriété sera plus faible. Les valeurs respectives de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien sont déterminées en fonction de l’âge du donateur au jour de la donation. Il est donc préférable d’envisager ces donations au plus tôt.

Valeur de l’usufruit et de la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier
Age de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans révolus	90 %	10 %
De 21 ans à 31 ans révolus	80 %	20 %
De 31 ans à 41 ans révolus	70 %	30 %
De 41 ans à 51 ans révolus	60 %	40 %
De 51 ans à 61 ans révolus	50 %	50 %
De 61 ans à 71 ans révolus	40 %	60 %
De 71 ans à 81 ans révolus	30 %	70 %
De 81 ans à 91 ans révolus	20 %	80 %
Plus de 91 ans	10 %	90 %

Par exemple, si le donateur usufruitier est âgé de 68 ans, la valeur de la nue-propriété sera de 60 %.

Ainsi, pour un bien d’une valeur de 500.000 € la nue-propriété sera de 300.000 €, quel que soit l’âge du nu-propriétaire.

Les abattements

Ils sont déterminés en fonction du lien de parenté entre le donateur et le donataire.

Dans le cadre d’une donation à des enfants, l’abattement est de 100.000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans.

Un couple ayant 2 enfants peut ainsi donner aux enfants jusqu’à 400.000 € sans impôts.

Si l’abattement n’a pas été utilisé en totalité lors d’une première donation, on peut en utiliser le solde encore disponible pendant une période de 15 ans.

Le fait de donner permet donc de prendre date et de bénéficier de cette enveloppe fiscale plusieurs fois.

Cet abattements peut, le cas échéant, se cumuler avec :

l’abattement spécifique aux personnes handicapées (159 325 €) ;
l’exonération des dons familiaux de sommes d’argent (dans la limite de 31 865 € sous conditions restrictives) prévue à l’art. 790 G du CGI.

Le gel fiscal de la valeur du bien

La valeur du bien est déterminée au jour de la donation. Peu importe s’il prend de la valeur dans le futur.

L’avantage est donc de pouvoir donner en fonction d’une valeur donnée à un instant T. Les biens ayant a priori vocation à prendre de la valeur, il est préférable de le faire le plus tôt possible.

Demandez-vous combien valait votre bien il y a 15 ans. Demandez-vous maintenant combien en vaudra-t-il dans les 15 prochaines années ?

Il n’y aura donc pas de réévaluation fiscale à la succession même si les biens ont doublé de valeur.

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La prise en charge des frais et droits de donation par les donateurs

Le paiement par les donateurs des frais de la donation n’est pas considéré par l’administration comme un supplément taxable.

A contrario, si aucune donation n’est réalisée, les enfants paieront des droits de succession sur l’ensemble du patrimoine y compris financier.

En moyenne, les droits de succession en ligne directe sont à 20 %. La prise en charge des frais et droits représentent donc une économie fiscale de 20 % du montant de ces frais, que les enfants ne paieront pas lors de la succession.

Prenons un exemple chiffré :

Monsieur X a 64 ans a deux enfants et un patrimoine de 900.000 € dont une maison de 800.000 € et 100.000 € de liquidités.

En l’absence de donation, les enfants paieront des droits de succession de l’ordre de 68.194 € par enfant soit 136.388 €, hors frais, à payer dans les 6 mois du décès. Cela risque d’entraîner la vente du bien pour payer les droits et les frais de la succession.

En donnant la nue-propriété, les droits de donation vont s’élever à 18.194 € par enfant soit 36.388 €, voire beaucoup moins si le donateur donne par fraction tous les 15 ans, soit une économie de 100.000 € dans cet exemple.

Y-a-t-il des risques ?

Il est d’usage de prévoir dans l’acte les clauses suivantes pour protéger le donateur et lui permettre de donner en toute sécurité :

interdiction d’aliéner et de donner en garantie : permettant d’empêcher les enfants de disposer de leur nue-propriété
interdiction de mise en communauté du bien : empêchant les enfants d’apporter le bien immobilier à une communauté entre époux s’il est marié
droit de retour : permettant, en cas de décès d’un enfant (ne laissant lui-même pas d’enfant) avant les parents, de faire remonter le bien dans le patrimoine des parents
conversion de l’usufruit en rente viagère : permettant en cas de désaccord entre les parents et les enfants, notamment sur la vente du bien, de disposer d’un moyen de pression pour pouvoir aboutir à une annulation de la donation

Fiscalement, il faut déclarer le bien à sa juste valeur en gardant à l’esprit que l’administration fiscale pourrait être tentée de réévaluer le bien s’il était manifestement sous-évalué.

Notre étude dispose à ce titre d’un service de négociation et d’expertise immobilière vous permettant de valoriser le bien à sa valeur vénale.

La donation avec réserve d’usufruit est un outil classique et particulièrement efficace pour transmettre votre patrimoine à moindre coût. Votre notaire prendra bien soin d’étudier votre situation patrimoniale et familiale dans son ensemble afin de proposer une solution sur mesure et sécuritaire.

N’hésitez pas à nous solliciter et à prendre rendez-vous.

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En quoi consiste l’opération ?

Qu’est ce que le démembrement de propriété ?

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Prenons un exemple chiffré :

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