Transmission de patrimoine : 4 décisions à prendre sans tarder

Vous avez payé suffisamment d’impôts une bonne partie de votre vie. Vous ne souhaitez pas que la transmission de votre patrimoine, que vous avez malgré tout réussi à constituer, profite davantage au fisc qu’à vos proches ?

En préparant la transmission de vos biens, vous éviterez aussi les risques de disputes familiales.

Les 4 décisions à prendre le plus tôt possible et de préférence avant vos 70 ans.

L'âge de 70 ans est un âge clé en terme de transmission de patrimoine

Première chose à savoir, il n’est ni trop tôt ni trop tard pour anticiper la transmission de votre patrimoine.

Si vous approchez des 70 ans, c’est le moment pour se poser les bonnes questions et mettre en place des actions concrètes pour bénéficier pleinement des avantages fiscaux. Vous pouvez ainsi favoriser les jeunes générations, en transmettant des biens en nue-propriété ou en donnant de l’argent, par don manuel, si vos finances vous le permettent. 70 ans, c’est l’âge des arbitrages patrimoniaux concernant votre assurance-vie et vos placements financiers et immobiliers. Votre notaire est là pour vous aiguiller dans les bons choix à faire avant qu’il ne soit trop tard.

1°) Vendez vos biens immobiliers les moins rentables

Vous considérez que la pierre doit constituer un actif incontournable de votre patrimoine. C’est vrai ; vous avez ainsi acquis votre résidence principale, peut-être même une résidence secondaire ou des biens locatifs pour bénéficier de revenus locatifs.

Malheureusement, entre la fiscalité, la rentabilité et les difficultés de gestion, vous ne vous y retrouvez plus vraiment.

L’encadrement des loyers dans les grandes villes, la fiscalité confiscatoire des revenus fonciers, les risques d’inoccupation d’un locataire, l’obligation de faire des travaux dans les passoires énergétiques sans parler des coûts et des lourdeurs de gestion imposent des prises de décision.

D’un point de vue purement fiscal, au-delà du fait que vous n’avez peu ou plus d’intérêts d’emprunt ou de travaux à déduire, vos revenus locatifs sont soumis au taux marginal d’imposition (jusqu’à 45 %) plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit une taxation maximale de 62,2 % ! A comparer avec la « flat tax » de 30 % applicable aux revenus d’une majorité des placements financiers. Sans parler de la hausse fulgurante des impôts locaux.

Au regard de la gestion, vous n’êtes pas sans savoir qu’il existe des obligations draconiennes, voire impossible à réaliser, pour les propriétaires de passoires énergétiques, sous peine de ne plus avoir le droit de les louer. 1 logement sur 6 serait concerné en France. Et nous ne parlons même pas des nouvelles obligations déclaratives des propriétaires fonciers qui se rajoutent aux contraintes.

D’un point de vue purement financier, il faut déjà savoir si votre bien est ou non rentable. Et ce n’est certainement pas parce que vous en avez hérité ou que vous avez terminé votre prêt que votre bien sera plus rentable, contrairement aux idées reçues. La rentabilité, c’est le rapport entre la valeur de votre bien et son rendement. En d’autres termes, quand votre bien a pris de la valeur alors que les loyers ont moins augmenté, c’est la rentabilité qui diminue.

Si votre bien immobilier a une faible rentabilité, le conserver vous coûte et vous coûtera de l’argent.

Il est donc opportun d’arbitrer vos biens locatifs les moins rentables et de prioriser ceux où la plus-value est la moins forte. Vous diminuerez ainsi votre facture d’impôt sur le revenu, vos impôts locaux et l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) si vous en êtes redevables.

Vous éviterez également à vos héritiers les mêmes écueils ainsi que les lourdeurs d’une situation d’indivision dans laquelle ils voudront nécessairement se sortir, tôt ou tard.

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2°) Faites des versements sur vos contrats d’assurance vie

Vous avez certainement dans votre patrimoine, un ou plusieurs contrats d’assurance vie. Si ce n’est pas le cas, nous conseillons d’en ouvrir un, pour « prendre date ». Il s’agit comme pour la pierre, d’un des placements préférés des français. Et pour cause. Au-delà du fait qu’il s’agit d’un incontournable de tout patrimoine équilibré, l’assurance vie est un outil idéal d’épargne et de transmission en raison d’un cadre fiscal extrêmement favorable. A noter toutefois, la fiscalité est moins intéressante après l’âge de 70 ans.

Vous l’aurez compris, le traitement fiscal est fonction de la date à laquelle les versements ont été effectués sur votre contrat.

Les primes versées avant 70 ans bénéficient d’un abattement de 152.500 € par bénéficiaire, puis font l’objet d’une taxation forfaitaire de 20 % puis 31,25 % au-delà d’un certain seuil.

Quant aux primes versées après 70 ans, elles sont soumises aux droits de succession en fonction du lien de parenté avec le bénéficiaire après application d’un abattement de 30.500 €, pour l’ensemble des bénéficiaires, tous contrats confondus. A noter que seules les primes font l’objet d’une taxation, les gains ou les intérêts étant exonérés lors de la transmission.

Il faut donc agir avant vos 70 ans pour profiter de tous les avantages de l’assurance-vie en souscrivant à un contrat si vous ne l’avez pas fait, et en alimentant vos contrats au maximum de vos capacités. N’hésitez pas, en conséquence, à placer le produit de la vente d’un bien immobilier que vous aurez choisi de ne pas conserver dans votre patrimoine.

Si vous n’avez pas le temps de vendre avant l’âge fatidique des 70 ans, sachez que la plupart des assureurs pourront vous accorder une avance. Vous effectuez donc le versement dans les délais avec l’argent avancé par l’assureur et remboursez ensuite ce « prêt » après avoir vendu votre bien.

N’hésitez pas à consulter votre notaire, notamment pour la rédaction des clauses bénéficiaires. Dans le cadre d’un couple, une clause bénéficiaire démembrée, entre le conjoint survivant pour l’usufruit, et les enfants pour la nue-propriété, permettra, à condition qu’elle soit bien rédigée, d’alléger voire de supprimer la fiscalité au deuxième décès tout en protégeant au mieux les intérêts du survivant.

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3°) Aidez vos enfants et petits-enfants en utilisant l’abattement de 31.865 €

Si vos finances vous le permettent, il est primordial de tirer parti des abattements existant pour les donations, lesquels se reconstituent tous les 15 ans.

Chaque parent peut ainsi donner à chaque enfant 100.000 € en franchise de droits, qu’il s’agisse de donner de l’immobilier et/ou des liquidités. Vous pouvez aussi compléter cette donation par le don exceptionnel de somme d’argent, à hauteur de 31.865 € si vous avez moins de 80 ans et que le donataire est majeur. Ainsi un couple ayant deux enfants peut envisager une donation de 527.460 € sans laisser un centime au fisc.

Vous pouvez également faire un « saut de génération » en donnant à chacun de vos petits-enfants n’importe quel type de bien (immobilier ou financier) pour un montant maximum de 31.865 € quel que soit leur âge et/ou en don exceptionnel de somme d’argent à hauteur de 31.865 € s’ils sont majeurs.

4°) Procédez à des donations de nue-propriété

Donner un bien en nue-propriété à vos enfants a l’avantage principal de transmettre tout en gardant le contrôle. En effet, vous conservez la jouissance, donc la possibilité, en tant qu’usufruitier d’utiliser le bien mais également de le louer pour en percevoir seul les revenus locatifs.

Fiscalement, les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur du droit réellement transmis, soit sur la seule nue-propriété. Vos enfants n’auront pas de droits de succession à acquitter à votre décès, pas même sur l’usufruit.

Cette technique est particulièrement efficace sur les biens immobiliers et peut être optimisée si la donation est réalisée au bon moment.

Ainsi, si vous faites la donation après 61 ans et avant vos 71 ans révolus, les droits de donation ne seront calculés que sur la nue-propriété soit sur 60 % de la valeur du bien.

Plus vous attendez, plus l’intérêt fiscal, bien qu’il persiste, sera réduit, la valeur de la nue-propriété augmentant avec votre âge. En effet, la durée pendant laquelle vous pourrez profiter du bien (ou la durée de l’usufruit) va diminuer. La facture des droits de donation risque fort de grimper voire d’exploser si vous décédez avant d’avoir donné.

Exemple concret : vous souhaitez réaliser la donation d’un bien d’une valeur de 330.000 € à vos deux enfants. Avant vos 71 ans, la nue-propriété sera de 330.000 € X 60 % = 198.000 € soit 99.000 € par enfant. Chaque enfant bénéficiant d’un abattement de 100.000 € la donation ne sera pas fiscalisée. Passé cet âge, les droits seront calculés sur 330.000 € X 70 % = 231.000 €. Bien que la donation reste toujours intéressante, cela entraîne un surcoût non négligeable.

Cette donation doit donc s’anticiper pour pouvoir être actée chez votre notaire avant un changement de tranche d’âge.

Autre avantage, vous ne serez pas taxé si vous prenez en charge les frais et droits de donation à la place de vos enfants, le fisc considérant que cette prise en charge n’est pas constitutive d’une libéralité taxable.

Pour conclure, vous ne devez pas subir les effets d’une transmission mal anticipée. Si vous détenez des biens immobiliers non rentables, il sera fortement conseillé de les vendre et de reporter le prix de vente sur de l’assurance vie ou sur un PEA dont vous pourrez d’ailleurs donner la nue-propriété. Si vous possédez des biens immobiliers rentables et qui ne demandent que peu d’efforts dans la gestion, il faudra songer sérieusement à les donner à vos enfants pour qu’ils puissent eux-mêmes les conserver.

N’oubliez pas aussi que vous pourriez tout à fait bénéficier vous-même d’un héritage qui augmentera nécessairement votre patrimoine et le coût inhérent à sa transmission future.

Des outils existent à ce jour, mais existeront-ils encore demain ? Rien n’est moins sûr.

Anticiper c’est prévoir, ne rien faire, c’est subir.

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4°) Procédez à des donations de nue-propriété

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